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网易少林小子的博客

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【原创】楼市小幅反弹是否是回光返照  

2014-10-12 21:28:52|  分类: 经济观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/少林小子

        今年以来,楼市好似有点下滑,但实际绝对楼价仍在上走,只不过销量不大,库存积压严重罢了!在此情此景下,楼市利益集团叫苦连天,利益集团的御用文人,四处喊叫,为楼市打气。有些地方政府,为了一点利益,更是想法托市。然要俺观察,楼市的颓势已经显现,现实的购房者或潜在的购买者也在交易中,悉数掌握这帮家伙的商业骗局,进而入市变得十分谨慎。

        纵观国内楼市折腾,无非是政策、金融、政府、房地产商及国际游资五者结合导演了一场对市民现存及预期财富的大绞杀!无论经济专家如何勾兑,超前消费,借贷消费都是对整体经济的残杀,都是短视经济,都是逆经济规律而动的行为。楼市按揭制度,是造成整体消费不足,产品过剩的重要的元凶之一。预售制,是楼市兴风作浪的助推器,是房地产商掘金的重要法宝。纵观这个利益链条,怎么看这个搏傻游戏,愚弄的都是最后一棒,进而也为社会所有资本奠定了掘墓者!

        江湖上有一句名言:出来混,迟早一定要还的!社会整体购买力下降,这是当前大背景,也是那些贪婪的吸血鬼自作孽的结果,这个结果一定会传导到金融资本,金融资本一有风吹草动,崩盘是迟早的事。同时这个利益链条透视出一个规律,楼市价格与金融输血高度相关,相反暂时看与最后一棒关系到显得不那么紧密,基于方方面面的考虑最后一棒,迟早会用脚丫子去“投票”的,到那时谁死得更惨,那就很难说了。

日本楼市崩盘对中国的启示

       中国国庆“黄金周”前一天,中国央行公布的房贷新政,让市场开始感受到整体房地产政策出现放松迹象。尽管黄金周期间楼市成交量尚未明显回暖,楼市能否回稳还取决于政策是否能落实,但我们看到,整体的房屋销售开始改善,三线城市的成交量已经开始出现了同比上升。笔者认为房地产市场在第四季度将获得支持,未来政府如果进一步推出更加市场化的措施,长远而言,房地产发展将因此受益。

笔者曾多次指出,目前中国楼市正经历着周期性的放缓。房地产投资的放缓,与固定资产投资减缓的整体趋势是保持一致的。由于中国房地产投资占到固定资产投资的25%,也与其它行业和银行也密切相关,楼市下行成为了拖累今年经济增长的重要因素。不少市场观察人士常将中国楼市目前的发展与日本90年代楼市崩盘进行比较,我们认为中国本轮楼市调整与日本90年代不同,但与其70年代楼市下行状况非常类似,而日本这段楼市调整历史常常被市场所忽略。

日本70年代楼市调整从1974年开始,在此之前的1968-1973年,楼价出现了强劲的上升。当时楼价上升的主要原因是,第二次世界大战之后(1947-1949)之后日本的高出生率造成了婴儿潮,加上70年代石油危机,引发了通货膨胀和房屋信贷扩张。为了控制可能出现的楼市泡沫,日本政府对土地所有者收税、收紧土地使用、还将利率水平从1972年6月份的4.25%调高至1973年12月份的9%。在政府采取了楼市收紧政策之后,抵押贷款收缩,地价也开始下降。经历了三年的调整之后,日本的房地产市场在1976年下半年开始恢复,之后再次出现了十年的楼价上升,直到1991年日本楼市崩盘。

对比目前中国楼市和宏观经济发展的状况,首先,从全球的水平来看,中国的经济发展水平还有很大的追赶空间。目前中国的人均GDP相当于美国的约22%,而日本在1971年人均GDP就达到了美国约22%水平。1991年日本楼市崩盘时,它已经是发达经济体,其人均GDP相当于美国的80%。因此,在经济发展水平上,中国还有很大的追赶空间。

第二,中国的城镇化和人口结构均将支持房地产市场的发展。1950至1970年,日本战后经济发展过程中出现了快速的城镇化。到1970年时,约有72%的人口为城市人口。中国的官方数据显示,目前约有53%的人口为城镇人口,这相当于日本1955年的水平。我们在早前的研究中曾指出,中国实际的城镇化率可能比官方数字要少15%到20%,这主要是由于户口制度限制,居住在城市的农村居民不能获得社保和养老保险。此外,中国的人口年增长率达到0.5%,随着独生子女政策的放松,中国人口的增速还将进一步上升。

第三,中国政府仍有较大的政策空间可以防止经济下行。1974年日本楼市调整是政策调整的结果。当时日本采取的政策包括土地改革、征收土地使用税以及收紧货币政策。同样,目前中国的楼市调整也是政策调整所希望看到的。中国国务院从2011年推出“国八条”以来就对楼市实施收紧的政策。房屋限购令也持续了相当长的一段时间,央行也一直将中国的利率维持在较高的水平。因此,中国仍有相当大的政策空间可以防止房地产市场出现“硬着陆”。

整体而言,笔者对中国房地产市场的前景保持审慎乐观,但日本楼市崩盘的经验仍值得中国借鉴。1985年广场协议之后日元被迫升值,货币的大幅升值导致资本大量流入,造成了金融市场动荡,也大幅降低了日本出口的竞争力。

此外,1989年日本央行开始收紧货币政策的时候,楼市的泡沫已经出现,日本央行大幅加息是刺破楼市泡沫的首要原因。从日本的经验中可以看到,在楼市下行之时,中国政府需要对宏观经济风险和金融风险保持谨慎。笔者也认为,中国需要防止过度紧缩,并应该促进有序地去杠杆化。房地产行业的金融风险与其它领域高度相关,特别是影子银行和信托行业等,因此,只有创造一个宽松的货币政策环境促进有序去杠杆化,才可以降低楼市下行过程中的宏观经济和金融的风险。

  (注:本文仅代表作者本人观点,刘利刚为澳新银行大中华区首席经济学家,杨宇霆为澳新银行大中华区资深经济学家)


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