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网易少林小子的博客

天行健君子以自强不息 地势坤君子以厚德载物!

 
 
 

日志

 
 

【原创】房价狂涨说明了什么?  

2014-01-18 23:01:57|  分类: 社会观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/少林小子

          从下述新闻中,俺们读到的是触目惊心,读到的是房地产的伪市场经济,读到的是政府作为的滞后或也可以说间接的合谋。假如没有利益集团的炒作,没有利益集团对调控政策驾驭的那么娴熟,就没有楼市飞涨而造成的市场恐慌,市场恐慌诱发了大量的潜在需求和套利,由此而给实体经济造成了沉重打击。

         其实所谓的监管不力下或放弃监管之下的伪市场经济,或叫美轮美奂下的所谓自由经济,都是对市场经济本意的亵渎。假如市场上某样商品突然出现了价格持续暴涨,那么这种交换一定违背了市场经济中某些假设,换言之,一定是有人操控市场,制造消费恐慌,提前释放了潜在的消费量。假如出现了这种情况,任何政府都应该进行有效干预。

      看看咱们过往的所谓有效干预,其实只是抓住了狂奔疯牛的尾巴,不知道是智囊团的无知,还是责任管理者的装傻充愣。关于楼市体制机制中的问题,大家已经呱唧的不少了,俺只想说一句,我们的楼市经济是否应该为“人民服务”,是否应该为国内经济转型服务,是否应该为扩大内需服务,只要坚持这“三个是否”,那么这个经济体制机制就是好体制机制,否则就是罪恶资本的帮凶。

        只要上述问题,搞懂了弄对了,楼市自然会回归自然,投机自然破产。同时,在强调市场对资源配置的基础作用时,这个市场必须是严格法制监管下的市场,否额投机家就会泛滥!

 

 

         揭秘房价狂涨10年!依然买不起房

          一、市场:供需矛盾引房价上涨

          北京市政府公布的数据显示,2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元,比2003年增长12.6%。这一年,北京二环和三环之间的房子的价格多在6000元/平方米左右,而2004年一季度,北京全市住宅销售均价为5826元/平方米。以收入来看,北京城市居民一年的收入在北京三环左右还能买上5平方米,换句话说,还能买个厕所。

          当时,我国部分城市的房价已经开始出现上涨的势头,但是很显然,那个涨势相对还比较平缓。不过房价的上涨还是入选2004年评选出的十大民生经济新闻:据国家统计局月度统计报告显示,2004年1—11月,我国商品房平均销售价格为2759元/平方米,同比上涨12.5%。

         那是大涨的前夜,有人信誓旦旦,有人充满怀疑。有的人出手,有的人迟疑。当时的报道写道:房子仍是老百姓一生最简单的渴求,无数缺房户在幻想,何时房子能像家用电器那样,出现供过于求后的价格下降?

         但在2004年年底,市场即给出了回应。据报道显示,2004年,近乎疯狂的房价继续快速攀升,全国房价迅速上涨,其中北京上涨5%左右,上海上涨21%,宁波上涨19.9%,天津上涨16.7%,南京上涨16.2%,重庆上涨15%,除北京之外,这些城市均创出8年以来的最大涨幅。

         到了2005年、2006年,房价上涨的势头仍未停止。以北京市为例,2004年一季度,全市住宅销售均价为5826元/平方米,而到了2006年一季度,这个数据已经变成了7168元/平方米,2006年三季度则更是达到了7825元/平方米。即使是一向被认为房价最高的上海,在2005年也被北京反超。统计局公布的数据显示,2005年北京期房均价已经高出上海27元/平方米。

        时至今天,房价不带丝毫疲惫地一路上行。

        国家统计局的数据显示,2013年1—11月份,全国商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%;商品房销售额69946亿元,增长30.7%,这意味着,全国商品房均价为6312元/平方米,相比于2004年的2759元/平方米,全国商品房均价上涨了一倍多。

        与此同时,北京的很多楼盘均价上涨均超过5倍,如北京东四环的珠江帝景、太阳公元等项目。

         就北京而言,2004年北京楼市均价为5000多元/平方米,目前均价则高达2万多元/平方米,其成交均价近10年上涨到了3倍。对于购房者而言,现在,也只能更加地“望房兴叹”了。

         二、调控:房价“越调越涨”

        与狂奔的房价相比,“看得见的手”政府的调控手段也层出不穷。早在2004年时,中央即着手调控房地产市场。

        2005年3月5日,时任国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出,2005年“将重点抑制房地产价格过快上涨”。

        央行最先祭出货币政策这把利器:从2005年3月17日起,将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时,对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。公积金贷款利率提高0.18个百分点。

        在央行出手之前,上海的房地产紧缩政策已经先行。上海市政府规定,自2005年3月7日起,个人购买上海行政区域内普通住房居住不满一年出售的,销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征营业税,同时,按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。

        上海市政府也宣布,对已经批准但两年以上仍未开工建设的工业开发区,要坚决收回土地,加大土地整治力度。此举普遍被媒体解读为政府调控房价的开始。

        事实上,2005年的上海、北京等多个城市的房价继续在上涨。

         房价到底降不降?还是再看看吧……2005年,许多人放弃了购房的念头。

         2006年,建设部等多部门出台了调控措施,其中影响最大的莫过于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

         2007年9月27日,央行重拳出击,规定购买二套房必须首付五成以上,利率上浮1.1倍。楼市风向逆转。连涨几年的楼市终于出现价格松动。

        2008年9月国际金融危机爆发,为扩内需保增长,楼市调控风向又一次发生了变化。2009年,许多楼市调控政策出现了松绑,比如房贷首付下调,房贷利率下调。房地产市场就此开始反转,2009年之后这几年出现了房价快速上涨……

        三、2014年,你还没买房你父母知道吗?

        2014年,“限购”、“限贷”等房地产调控政策不具备退出的条件,因为房地产长效机制的建立,需要一个过程;2014年,中国经济“保增长”的压力依然巨大。

         房地产投资作为拉动经济增长的重要动力,在2014年仍然处于“保”的阶段,而不是“压”的阶段。表现在三点:

       (1)政府将大力推进城镇化,以获得新的增长点。

        (2)鼓励投资,是本届政府的政策取向。

        (3)房产税、遗产税等对楼市影响巨大的动作,政府会放慢时间表。

          因此,在2014年,买房子也对,卖房子也对。2014-2015年的楼市,将依然维持上升态势,楼市依然是投资者和冒险者的乐园。2014年买房,机会大于风险。多套物业的持有者们,在2014年减持物业,是个好时机。毕竟,楼价已经处于10年来的高位。在2014卖房子,绝对是卖在高位。如果是在2014年投资房地产,不要把鸡蛋放在一个篮子里,房地产投资一定要多元化:可以考虑国内房地产投资和国外房地产投资结合、商业地产投资和住宅物业投资结合、一线城市投资和新兴地区投资结合。

         

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